Las razones por las que se hace necesaria la valoración de una vivienda son variadas: conocer el precio para su venta, liquidaciones de sociedades gananciales, herencias, peticiones de préstamos hipotecarios, refinanciaciones u otros préstamos en los que el inmueble sirva de garantía, etc.
Aunque en unos pocos casos no sea obligatorio recurrir a profesionales certificados o autorizados lo cierto es que, sin su presencia en el proceso de tasación, el margen de error crece considerablemente y puede llegar a ocasionar serias pérdidas económicas en los propietarios.
El hecho de valorar algo implica realizar una tasación
Para valorar el precio de bienes muebles e inmuebles se hace imprescindible realizar una tasación. Este tipo de informes realizados por profesionales cualificados sirven como justificación del valor del bien y se realizan mediante unas metodologías y unos criterios establecidos previamente.
Además del valor del bien, el certificado de tasación puede contener también observaciones, condicionantes o advertencias respecto a diferentes aspectos referidos al mismo.
¿Qué empresas realizan estas tasaciones?
Las tasaciones de viviendas son realizadas por sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, o también llamadas tasadoras homologadas.
La acción de este tipo de sociedades es obligatoria por ley en la mayor parte de los supuestos en los que se requiere la realización de una tasación: préstamos hipotecarios, procedimientos de concursos de acreedores de empresas, salidas al mercado bursátil, etc.
Una vez realizadas las tasaciones, las sociedades de tasación homologadas remiten sus informes al Banco de España, que es el encargado de supervisarlos y aprobarlos.
Años atrás llegaron a existir en España hasta 200 sociedades de tasación homologadas, número que ha quedado reducido a únicamente 32 en la actualidad por el aumento de exigencias por parte del Banco de España y a la prohibición legal de que bancos y entidades financieras puedan ser propietarios o contar con participaciones en este tipo de sociedades. Como resultado, su total independencia queda asegurada.
Principales factores que determinan el valor de tasación de una vivienda
Son muchos los aspectos que se tienen en cuenta a la hora de realizar la tasación de una vivienda, como sus características constructivas, la calidad de sus materiales e instalaciones, el valor de las propiedades cercanas y colindantes, sus zonas comunes, el estado del mercado inmobiliario en el momento en el que se valora el inmueble, etc.
Entre estos factores, son tres los que tienen un mayor peso en la valoración final de un inmueble: el estado del edificio, su ubicación y su superficie.
Estado del edificio
El estado de conservación del inmueble marca en gran medida su valor. Por norma general, las viviendas nuevas suelen tener un valor superior al de otras más antiguas de sus mismas características.
Sin embargo, existen muchas excepciones a esta norma no escrita. Una piso antiguo que haya sido reformado en fechas recientes y que se encuentre en un edificio catalogado, puede alcanzar un precio mayor que el de un piso nuevo en la misma zona.
Solo un tasador profesional puede contar con los suficientes datos para valorar todas las variables posibles en la tasación de una vivienda.
Ubicación
No es lo mismo que una vivienda se encuentre en una zona céntrica con todos los servicios y comunicaciones que en una zona de reciente construcción o industrial donde aún no se hayan instalado escuelas, centros de salud, centros deportivos, tiendas o negocios de restauración.
También tiene mucho que ver en la valoración de un inmueble el entorno socioeconómico de la zona y el grado de seguridad ciudadana.
Superficie
Cómo es lógico, cuanto mayor sea el inmueble más alta será su valoración, los euros que cuesta por metro cuadrado. Pero no solo es el tamaño el que marca la diferencia en una tasación, también se tiene muy presente cómo es la distribución de la casa. Por muchos metros que tenga de superficie, un mal aprovechamiento de las estancias puede devaluar la vivienda.
Principales métodos para tasar una vivienda
Para comprender los métodos utilizados en la tasación de viviendas recurrimos a un post de la Sociedad de Tasación Arquitasa. Vamos a ver los más habituales.
Método de comparación
Es el método de tasación más utilizado en la actualidad y consiste en comparar la vivienda que se va a valorar con otras 6 de la misma zona y de unas características similares.
Para poder aplicar este método se deben dar dos circunstancias: la existencia de un mercado de inmuebles representativos en la zona y disponer de datos acerca de ofertas o transacciones inmobiliarias.
Como es lógico, este tipo de tasación resulta complicada cuando el inmueble es una casa de campo o una vivienda unifamiliar sin casas cercanas.
Método de coste
Este tipo de tasación es muy habitual en los casos expuestos al final del punto anterior, cuando el inmueble a valorar se trata de una casa unifamiliar aislada. Consiste en la suma del coste de cada uno de sus componentes.
Los costes que se tienen en cuenta son los valores actualizados del terreno y de la construcción, los gastos administrativos, impuestos, tasas, licencias, etc.
Método de tasación residual
Es el método utilizado para calcular el valor de solares e inmuebles en rehabilitación. Básicamente, consiste en realizar un cálculo del valor de la construcción finalizada y restarle el total de los gastos que se necesitarán para construir la vivienda.
Como propietario puedes influir en el valor que una sociedad de tasación otorgue a tu vivienda. Si bien no es posible cambiar su ubicación, entorno y metros cuadrados, un buen mantenimiento siempre contribuirá a que su precio sea más elevado.
Finalmente, debes saber que cuanto mayor sea la calidad de tu vivienda mayor será el precio de tasación. En ocasiones dudamos si hacer reformas de mayor calidad pensando que no compensará, pero se trata de un inversión que revalorizará tu hogar.